UNIDAD DE APRENDIZAJE XXVII

DERECHO SOBRE LAS COSAS Y LOS BIENES
Derechos reales. Concepto y Caracteres.

Es el concepto genérico que constituye el eje de una parte del Derecho civil: la del llamado Derecho de cosas, que trata de las relaciones jurídicas de las personas con los bienes o las cosas (res, cosa en latín), denominándose derechos reales dichas relaciones. Hay derecho real desde que el ordenamiento jurídico ampara el interés de una persona sobre una cosa o bien determinado, sin necesidad de que otra persona contraiga un deber concreto frente a la primera. Así, el titular del derecho real puede obtener la utilidad de la cosa o bien de forma directa, sin pasar por la prestación de un obligado o deudor. Son derechos reales la propiedad, el usufructo, la servidumbre, etc. En todo caso, estos derechos engendran acciones reales o derecho a proteger aquéllos ejerciéndolos en la vía judicial adecuada. Luis Ribó Durán. Diccionario de Derecho

Todo lo referente al derecho de cosas está contenido en un parte esencial del Código Civil, el libro cuarto, en el se regulan las relaciones jurídicas relativas a las cosa, los bienes inmuebles y los muebles.

Entre la multitud de posibles relaciones jurídicas con una cosa, hay un número limitado caracterizado por la inmediatez e independencia del señorío, que destacan entre todas las demás y son configurados como derechos erales a la cosa. Tales derechos no se dirigen a otro individuo determinado, que está también en relación con la cosa, con el objeto de regular entre las dos partes los intereses que una y otras cosas tienen en la cosa, sino que en ellos se expresa la voluntad del ordenamiento jurídico de atribuir a la cosa a la persona de modo que todos los demás tengan que respetar esta atribución. Pertenecen por tanto, al grupo de los derechos absolutos; el señorío de la cosa, en tanto que es reconocido por el ordenamiento jurídico, posee el carácter de una exclusión frente a terceros. Enneccerus. Kipp. Wolff. Tratado de derecho civil. Tercer Tomo. Derecho de cosas, Pág. 12

Derecho real es la facultad – correlativa de un deber general de respeto- que una persona tiene de obtener directamente de una cosa, todas o parte de las ventajas que esta es susceptible de producir (v.gr., el derecho de propiedad). José Alberto Garrone. Diccionario Jurídico.

Derecho real de la facultad correspondiente a una persona sobre una cosa especifica y sin sujeto pasivo individualmente determinado contra quien aquella puede dirigirse. Rafael de Pina. Rafael de Pina Vara. Diccionario de derecho. Pág. 241

Derecho real: Potestad personal sobre una o más cosas, objetos del derecho. Existe esta facultad cuando una cosa se encuentra sometida total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a cualquier otro sujeto. Por tanto, derecho real constituye una relación jurídica entre una persona y una cosa, aquella como sujeto, y ésta cual objeto. Cabanellas. Alcalá Zamora. Diccionario de Derecho Usual. Tomo II. Pág. 615

Código Civil. Art. 1872. Se llama cosas en este Código, los objetos corporales susceptibles de tener valor.

Código Civil. Art. 1873. Los objetos inmateriales susceptibles de valor e igualmente las cosas se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona, con las deudas o cargas que lo gravan, constituyen su patrimonio.

Código Civil. Art. 1874. Son inmuebles por naturaleza las cosas que se encuentran por sí inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo ,o que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo suelo sin el hecho del hombre.

Código Civil. Art. 1878. Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose o por sí mismas, solo sea que se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles.

Respecto a la distinción entre el derecho real y el personal hay dos doctrinas fundamentales: la tradicional y la que llamamos moderna.

a)Doctrina tradicional (Picard, Baudry, Lacantinerie, y otros). Sostiene que los derechos reales son los que se ejercen directamente sobre las cosas, vale decir, que importan una relación directa e inmediata entre el titular del derecho y la cosa objeto de él. No hay ninguna obligación correlativa.

A los derechos personales los define como prácticamente igual que la doctrina moderna – pues sobre ellos no hay mayor controversia- y analizando la relación jurídica a que dan lugar, dice que es directa entre el sujeto activo y el pasivo. Por el contrario, la relación existente entre el sujeto activo y el objeto, es indirecta o mediata. En otros términos, el acreedor no puede obtener por sí mismo el objeto de su derecho, debiendo para ello recurrir al sujeto pasivo. Resulta entonces que en la relación jurídica hay tres términos: a) sujeto activo, a quienes suelen llamarse en estos derechos, acreedor; b) sujeto pasivo, llamado deudor, y c) objeto del derecho creditorio, que consiste en una prestación de dar, hacer o no hacer.

b)Doctrina moderna. (Roguin, García Máynez y la mayoría de los autores modernos). Esta doctrina critica esa concepción tradicional del derecho real como relación entre el sujeto activo y la cosa, que ignora al sujeto pasivo y la correlativa obligación. En efecto, la relación jurídica –que se resuelve en derechos y deberes correlativos- sólo pueden tener lugar entre personas, puesto que sólo ellos son capaces de tener derechos y deberes. Ahora bien, en los derechos personales, el sujeto pasivo y la correlativa obligación parecen aparecen claramente, pero, en los reales, aunque no tan ostensibles, también existen y son todas las demás personas que tienen la obligación negativa: la de respetar el ejercicio de de ese derecho. Esta obligación no importa ningún sacrificio económico, a diferencia de la obligación del deudor que, aún en el caso de tener a su cargo que, una obligación de no hacer, sufre siempre una limitación en sus derechos, pues impide hacer algo que en otro caso estaría facultado a realizar, y representa un valor negativo en su patrimonio.

En conclusión, aclarando que en ambos casos hay deberes correlativos, las diferencias fundamentales entre ambas clases de derechos, aceptada por la doctrina, son las siguientes:
a) Los derechos reales son absolutas, los personales relativos;
b) Los derechos reales no hacen surgir una obligación gravosa para los obligados, los personales en cambio sí;
c) Los derechos reales implican la existencia de una cosa determinada, lo que no sucede con los creditorios. José Alberto Garrone. Diccionario Jurídico.

Rigaud establece las siguientes diferencias entre los derechos reales y los personales:
1) Desde el punto de vista de sus elementos constitutivos. En el derecho real sólo se encuentran dos: un sujeto activo titular del derecho personal y una cosa, objeto de la misma. En el derecho personal o de crédito hay dos personas: el acreedor, sujeto activo y el deudor, sujeto pasivo, además del objeto del derecho, que consiste en un hecho positivo o en una abstención.
2) Desde el punto de vista de sus ventajas. El derecho real posee dos que no tiene el personal, y son el derecho de perseguir la cosa en manos de cualquiera y el de excluir a los demás del uso y disfrute de la cosa que recae en el derecho real, en tanto ese uso y disfrute pueda ser contrario al derecho real establecido.
3) Desde el punto de vista de la sanción. Los derechos reales están protegidos por acciones reales que pueden dirigirse contra todos los poseedores de la cosa. Mientras que los derechos personales solamente lo están por acciones dirigidas contra el deudor.
4) Desde el punto de vista de la extinción. El derecho real, salvo casos excepcionales, es un derecho perpetuo, destinado a durar tanto como su objeto, mientras el derecho personal es, por esencia, un derecho temporal, destinado a extinguirse, que es el pago.

Muchos autores niegan que el derecho real tenga como característica el recaer directamente sobre una cosa determinada, porque entre el hombre y la cosa sólo caben relaciones de hecho. Todo derecho, se dice, supone un deber correlativo, por lo tanto, el titular de un derecho real no tiene un derecho sobre la cosa, y mucho menos un derecho directo e inmediato sobre la cosa; tiene únicamente el derecho de exigir de todos los individuos una abstención respecto de la cosa, de toda clase de actos materiales o jurídicos.

En efecto, los derechos tienen por objeto una cosa, valen erga omnes, e imponen, consiguientemente a todos, la obligación siempre negativa de respetar el derecho del titular, en tanto que los derechos personales se dirigen hacia un sujeto pasivo determinado y le impone la obligación de dar, hacer o no hacer alguna cosa. Pero el derecho real no se puede definir como una relación entre el hombre y la cosa, porque las relaciones jurídicas sólo son concebibles entre personas y no entre personas y cosas. Rafael de Pina. Rafael de Pina Vara. Diccionario de derecho. Pág. 242

Clasificación de los derechos reales.
Los derechos reales pueden clasificarse conforme a distintos criterios.
a) Según el más corriente, hay que distinguir entre los derechos reales que se tienen sobre la cosa propia(dominio, condominio) y los que se tiene sobre una cosa ajena(los restantes derechos reales). Cabe hacer la excepción de la posesión que pueda tenerse sobre una cosa propia (que es lo normal) o sobre una cosa ajena.
b) También pueden clasificarse en derechos reales de disfrute y de garantía, los primeros son el dominio y condominio, el usufructo, las servidumbres, el uso y la habitación; los segundos, la hipoteca, la prenda, la anticresis. En el primer caso, los derechos conceden al titular un derecho de disfrute amplio (dominio) o limitado (demás derechos de disfrute) sobre la cosa; en el segundo, el derecho sólo sirve de garantía para el pago de una deuda contraída por el dueño.
c) Otra clasificación posible –y de la mayor importancia- es la que distingue entre el dominio y el condominio, por una parte, y los otros derechos reales. El dominio es un derecho de señorío pleno, el prototipo de los derechos reales, el que reúne todas las potestades que la ley reconoce sobre una cosa. Los restantes derechos reales no son sino desmembramientos de la propiedad: el propietario (y en algunos casos la ley) desgaja una de sus atribuciones legales y se la reconoce a otra persona. José Alberto Garrone. Diccionario Jurídico.
d) Una posición central dentro del sistema total de los derechos reales la ocupa la propiedad, como siendo la el más amplio derecho de señorío que es posible tener sobra una cosa. Frente a ella están los derechos limitados, que solo facultan a un dominio parcial, como son la servidumbres, derechos de garantía, etc. La ley los denomina gravámenes de la cosa. Enneccerus. Kipp. Wolff. Tratado de derecho civil. Tercer Tomo. Derecho de cosas, Pág. 13

Prácticamente -escribe Josserand -, la clasificación de los derechos absolutos y relativos se confunde con la de los derechos reales y personales. Por una parte, en efecto, los derechos relativos coinciden exactamente con los derechos de créditos o personales; por otra, los derechos absolutos engloban esencialmente los derechos extrapatrimoniales, tales como derechos a la existencia o el derecho al honor, cuyo absolutismo no podría ponerse en duda, pero si se confina uno en el derecho patrimonial se puede tener por cierto que derechos absolutos son todos los derechos reales.


Adquisición de los Derechos Reales. Derechos Reales de Adquisición preferente.

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA:
El derecho real de propiedad.

Código Civil. Art. 1953. Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificar los que este Código reconoce, valdrán como actos jurídicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.

Código Civil. Art. 1954. La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas en este Código, conforme con la función social y económica atribuida por la Constitución Nacional al derecho de propiedad. También tiene facultad legítima de repeler la usurpación de los mismos y recuperarlos del poder de que quien los posea injustamente.
El propietario tiene la facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; arrendarla y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es un inmueble, gravarlas con servidumbre o hipotecas.
Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.

Dominio pleno o perfecto y dominio menos pleno o imperfecto. Caracteres.
Código Civil. Art. 1955. El dominio se llama pleno o perfecto cuando todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada, con ningún otro derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de ciertos plazo al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.


LA COPROPIEDAD. Los Derechos reales sobre la cosa ajena. Derecho limitado de uso y disfrute.
Usufructo.
Código Civil. Art. 2230. El titular del derecho de usufructo sobre un bien podrá usarlo y gozar de él conforme con las disposiciones de este Código. El usufructo podrá establecerse sobre toda especie de bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que puedan ser vendidos o donados. Podrá establecerse sobre porciones materiales o indivisas, o limitarse a una parte del uso o goce del bien y constituirse sobra cosas de mero placer, aunque no produzca ninguna utilidad o sobre un fundo improductivo.
Si recayese sobre cosas consumibles, la propiedad de estas quedará transferida al usufructuario.

Uso y habitación.
Código Civil. Art. 2280. Por el derecho real de uso el propietario de una cosa no fungible confiere a otro la facultad de servirse de ella, tratándose de un fundo, la de percibir sus frutos en la medida que sea preciso para satisfacer las necesidades del usuario y su familia, con cargo de conservar la sustancia de la cosa.
Si el derecho constituido por el propietario se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código de habitación.

Servidumbres.
Código Civil. Art. 2188. En virtud del derecho real de servidumbre se pueden ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda respecto de la existencia, extensión o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado.


LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTÍA. Hipoteca
Código Civil. Art. 2356. Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continua en poder del constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario.

Prenda. Clases. Tipos de asientos.
Código Civil. Art. 2294. Por la constitución de prenda, se entrega al acreedor una cosa mueble o un título de crédito en seguridad de una obligación cierta o condicional, presente o futura, la prenda convencional podrá ser constituida por el deudor o un tercero. Este no quedará, en este caso, personalmente obligado, pero responderá por la evicción. la prenda puede ser, según el caso, prenda referida a deuda cierta o prenda abierta.